中建智地北京昌平再拿地，区域楼盘竞争激烈

10月28日，北京昌平北七家镇歇甲庄地块成功出让，中建智地+未来科学城以底价26.012亿元摘得，成交楼面价2.49万元/㎡。

界面新闻了解到，这是中建智地近年来第三次在北京市昌平区拿地。之前两个地块开发了北京国贤府一期和二期，目前一期去化已超过八成，二期去化近五成。

中建智地近年来聚焦北京市场，2023年以来在北京市场累计斥资412.9亿元拿地，在北京市场的排名也是快速提升。此次再次拿地，将继续扩大中建智地在北京的版图。

捆绑4宗非住宅用地

根据北京规自委信息，该地块全称为北京市昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地、A33教育用地、A2文化设施用地、A4体育用地。

据了解，这宗地块总建筑规模约10.47万㎡，由“歇甲六子”组成——包括2宗居住用地和4宗需代建移交的配套用地。其中，住宅部分（0038、0046地块）总建筑规模约9.13万㎡，容积率在2.05-2.1之间，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分别为社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地，建成后需无偿移交。

交通优势是歇甲庄地块的一个亮点。地块距离地铁17号线与在建18号线换乘站天通苑东站仅约1公里，而该站未来还将成为三条轨道交通的交汇点，包括已通车的17号线、预计年底开通的18号线以及规划中的R6线。这一交通枢纽地位将提升区域的出行便利性。周边配套方面，项目邻近国泰百货、温榆河公园等现有设施，加上自身配建的社区服务、教育、文化和体育设施，将形成相对完善的生活圈。

然而地块所在板块所面临的多重挑战仍需要审慎评估。中指研究院土地市场研究负责人张凯对界面新闻指出：“北七家作为远郊板块，其新房与二手房市场价格已呈现一定回调态势，反映出该区域在整体市场环境下行过程中所面临的压力。除受宏观因素影响外，区域内部结构性因素亦不容忽视。当前，昌平区南部的朱辛庄板块凭借成熟的产业配套和市场热度已形成显著优势，南邵组团作为区级重点发展区域亦持续吸引投资。相比之下，未来科学城东区的发展节奏相对平缓，其产业构成以央国企的研发部门及二级单位为主，所能带动的就业与居住需求规模有限，未能有效辐射周边。”

生态资源上，地块周边分布有清河、温榆河公园等，可满足居民日常休闲需求。不过需注意的是，地块周边城市界面相对老旧，处于歇甲庄拆迁安置房片区，且东北侧沥青厂虽已着手搬迁，但其原有影响仍需相关部门进一步评估。

“此外，该地块捆绑的4宗非住宅用地需由竞得方负责代建并无偿移交，这一安排进一步增加了实际开发成本，为项目未来的盈利预期带来更多不确定性。”张凯表示。

中建智地的布局

界面新闻查询克而瑞排行榜发现，2020年中建智地在北京市场权益销售金额排名还在30以外，2021年冲进TOP20，2023年更进一步进入前十行列，2024年排名第四，今年中建智地更上一层楼。根据克而瑞公布的2025年1-9月北京房企权益销售金额TOP30排行榜，中建智地成交金额158.43亿元，位列第2位，位列第1位的为中海新城。业内预测，未来中建智地有望向销冠发起冲击。



中建智地排名的提升，在很大程度上源于近年来在北京市场的跑马圈地。界面新闻根据中指研究院数据统计发现，2023年以来，中建智地在北京市场拿地累计耗资412.9亿元。从趋势上看，2023年以来每年拿地总金额也是持续攀升，2023年至2025年分别为84.6亿元、133.143亿元和195.157亿元。

从区域上来看，2023年以来中建智地在北京市场拿地主要集中在朝阳区，先后四次拿地，在这些地块开发了中建璞园、北京宸园和紫京宸园，9月30日取得的太阳宫地块尚未公布项目名称。其次则是昌平区，算上此次拿下的歇甲庄地块，中建智地在昌平区三次拿地，且均在北七家镇，三次均是与未来科学城联合拿地。

在昌平区的两个地块，中建智地分别开发了北京国贤府一期和二期。北京国贤府一期案名为盛世文庭，于‌2023年11月18日‌首次开盘。根据北京市住建委信息，截至2025年10月29日，一期已签约719套，去化率超过八成。北京国贤府二期案名为逸贤华庭，2025年4月19日正式开盘，官宣称首开销售358套，揽金21.4亿元。截至2025年10月29日，二期已签约418套，去化近五成。

根据天朗数据，北京国贤府二期位居2025年1-9月北京新房商品住宅成交套数榜单第7位，行政区市占率12.76%。

从区域楼市情况来看，歇甲庄地块所处的天通苑以东片区已超过十年未进行住宅类地块招拍挂出让，目前区域内尚无同质新房在售。距离地块最近的二手房为2公里外的天通苑小区，该小区入市已超30年。

合硕机构首席分析师郭毅在接受界面新闻采访时说：“歇甲庄地块周边的天通苑区域有大量的改善性需求。此外，从朝阳区北部来看，来广营片区、北苑片区也是改善性客户相对集中的区域，都会成为歇甲庄地块的客户来源。”

张凯指出，本次土拍结果折射出开发商对北七家区域未来价值的判断。预计未来项目售价很可能参考北京国贤府当前的5.4万元/㎡左右，但需要面对区域内激烈的价格竞争。

根据中指研究院的分析，今年以来房企拿地持续聚焦核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%。土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达61%。今年以来，央国企仍是拿地主力。