界面新闻记者 |
当运河玖院在9月北京新房市场掀起热潮后，10月的聚光灯已悄然转向紫京宸园。56.5亿元，这是紫京宸园官宣首开成绩。运河玖院为中建二局旗下中建玖合开发，紫京宸园开发商为中建一局旗下中建智地，二者同属于A股上市公司中国建筑。这两个项目的先后登场，为今年北京金九银十的楼市增色不少。
紫京宸园与璞樾被称为黄杉木店“双子”项目，璞樾也将于10月17日开盘。两个项目毗邻，且均为豪宅项目，紫京宸园开盘热销，是否会给璞樾销售带来压力？
另一方面，在北京房地产市场上，“中建八子”之间在角力，同时与中国建筑旗下另一个品牌中海地产也在较劲。近年来，中建智地在北京市场地位逐步提升，与“中建八子”其他公司拉开距离，并向北京市场头把交椅发起冲击。
“双子”入市
10月12日，紫京宸园正式开盘。紫京宸园销售经理余港告诉界面新闻：“开盘参加选房的客户400多组，实际选了353套房，总金额56.5个亿。133平米的户型直接售罄了，148平米的还有少量。开盘全案均价在10万以上，开盘优惠力度还是比较大的，具体每个楼栋优惠幅度会有差异。”
根据规划方案，紫京宸园包含15栋住宅楼，面积为133至278平方米区间，全四居户型，此外还有少量400平方米户型。首批取证的楼栋为1#、5-7#、10-14#，共9栋，合计559套房源。“其余几栋楼预计最快下个月取证。”余港表示。
据介绍，12日上午开盘后，下午紫京宸园营销中心又迎来一批看房人。余港告诉界面新闻：“开盘当天下午售楼处接待了一大批客户，由于比较集中，安全起见只能排队进入，接待一直到晚上。主要是上午开盘没选到房的客户，还有一些上午参加开盘客户的亲戚朋友，以及一些从各个渠道看到我们项目开盘消息的客户。”
该项目位于北京市朝阳区朝阳北路路北、黄杉木店路东，周边有星河湾生态公园、朝阳区平房公园等，紧邻朝阳大悦城，临近地铁6号线青年路站。此外，周边教育、医疗资源配套完善。而附近的北京星河湾，则是老牌的区域豪宅象征，这也让紫京宸园自拿地开始就备受关注。
由于紫京宸园周边近十年没有新项目入市，紫京宸园的推出满足了区域内的置换需求。余港在接受界面新闻采访时表示：“购买人群还是以朝阳区为主，项目附近比如星河湾、天鹅湾、珠江罗马嘉园、润枫水尚这些小区业主，以及东四环沿线的改善性需求。从行业上看，相对来说文娱行业会多一些。”
时间回溯到2025年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开联合体以126亿元底价摘得北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目地块、孙河组团地块。黄杉木店地块被分成两部分，中建智地独自操盘南地块，开发项目为紫京宸园；金茂+越秀联合操盘北地块，开发项目为璞樾。
这是继北京市朝阳区三间房的“双子”项目保利朝观天珺和金茂满曜之后，朝阳区又一个“双子”项目。由于紧邻黄杉木店路，也被业内称为黄杉木店“双子”项目。
据界面新闻了解，璞樾将于10月17日开盘。璞樾项目相关人士在接受界面新闻采访时说：“目前排卡整体达到400多组，我们的主力户型是152和188平米，这两个户型排卡量比较大。客群主要是居住在朝青板块、朝阳公园板块业主，工作地集中在国贸及东三、四环附近。”
据了解，紫京宸园和璞樾两个项目都是中建智地+金茂+越秀+朝阳城开共同持股。璞樾人士告诉界面新闻：“两个项目的营销事项相互拉通，业绩也是两个地块合并计算。两个项目风格有差异，产品面积互补，以吸引不同的置业客群，最大化确保销售业绩。开盘时间错开，也是为了两个项目都达到最好的开盘效果。紫京宸园是宋式风格，园林面积比较大，主打的也是宋式山水。璞樾是璞系的世界东方风格，国际范、东方感，园林主题是参考安缦酒店的静谧疗愈感。”
“璞樾的定价会比紫京宸园高一些，折扣力度跟紫京宸园基本一致。两个项目虽然有差异，但是肯定有一部分重叠的客群。目前也有认购了紫京宸园的客户在等璞樾开盘，最终对比后再决定。不论在哪个项目成交，对整体的业绩都是有利的。”该人士坦言。
中建系内部PK
中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产开发平台。在北京市场，中海地产已连续7年保持销冠位置，这一成绩主要由两个操盘团队贡献，即北京中海和中海新城。中国建筑旗下有八大工程局，每个工程局旗下都有各自独立运营的地产开发平台，被业界称为“中建八子”。其中，中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）总部均在北京。
根据克而瑞公布的2025年1-9月北京房企权益销售金额TOP30排行榜，中海新城成交金额192.63亿元，位列第1位；中建智地成交金额158.43亿元，位列第2位；北京中海成交金额125.35亿元，位列第3位；中建玖合成交金额46.86亿元，位列15位。此外，中建壹品（中建三局，总部位于武汉）第18位，成交金额39.51亿元；中建东孚（中建八局，总部位于上海）第27位，成交金额18.71亿元。
据界面新闻了解，2020年6月，中建一局集团房地产开发有限公司正式更名为中建智地置业有限公司，2020年中建智地在北京市场权益销售金额排名还在30以外，2021年就快速冲进了北京楼市TOP20，2023年更进一步进入前十行列，2024年排名第四，今年中建智地更上一层楼。
从今年1-9月排名来看，在“中建八子”内部，中建智地稳居首位。如果将北京中海和中海新城业绩合并计算，中建智地尚不能相比；而如果单独来看，中建智地已经超过北京中海，并向中海新城发起冲击，直指头把交椅。
中海新城长期在北京市石景山区深耕，擅长旧改和城市更新项目。2024年11月，中海新城153亿拿下“朝阳酒仙桥+小红门+十八里店组合地块”，将业务布局扩展至朝阳区。目前，其位于朝阳区的三个项目中海萬吉玖序、中海朝阳ONE和中海时光之境都已经入市销售；在石景山区，中海新城有中海瑞文里、中海寰宇天下天境、中海长安玖章和中海长安源境等项目在售；西城区有中海京华玖序。
北京中海则主要在丰台、海淀、房山和昌平等区域布局，近期项目有中海未来之境、中海丽金府和丽泽叁号院等。不过，北京中海的“王牌”还没有亮出来，那就是位于北京市海淀区的树村项目。2025年3月18日，中海以75.02亿元、溢价率27.93%拿下该地块，成交楼面价约10.23万元/平方米，成为北京单价地王项目。树村项目已于9月8日取得建设工程规划许可证。
中建智地在北京市朝阳区深耕多年，在区域开发有中建宸园、中建璞园、中建璞园PARK、北京宸园等项目，而紫京宸园则为继中建宸园和北京宸园后的第三座宸园。
2025年以来，北京市朝阳区多个项目入市，竞争激烈。根据天朗数据，2025年1—9月朝阳区住宅网签排名中，中建智地多个项目上榜。其中，中建璞园、北京宸园位列朝阳区网签套数冠亚军，中建璞园PARK位列第四位。
中建智地在北京市朝阳区的布局还在继续。9月30日，中建智地以43.145亿元的价格拿下北京市朝阳区太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块，溢价率达39.18%，楼面价为8.53万/㎡。未来，中建智地很有可能在该地块开发另一个豪宅项目。
合硕机构首席分析师郭毅在接受界面新闻采访时说：“中建智地在产品打造方向上一直有非常清晰的认知，就是把文化作为项目的一个精神内核，从而形成了文化地产标签。从中建宸园、北京宸园到紫京宸园，每个产品都在不断地自我迭新和进阶。也因为这种进取心，未来这样的企业也能够获得持续稳健增长，获得更大的市场机会。”
在紫京宸园之前，市场关注度比较高的是中建玖合在北京城市副中心开发的中建运河玖院。9月20日，中建运河玖院正式开盘，官宣当日售出573套房源，揽金47亿元。截至10月15日，该项目已签约515套，成交均价6.15万元/㎡，去化率达67%。
再来看中建玖合在北京的布局，中建玖合2022年以66.815亿元竞得北京太阳宫地块，并在该地块开发了中建玖合府。值得一提的是，中建智地今年9月30日拿下的北京市朝阳区太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块，与中建玖合府仅隔着一条太阳宫小街。
2023年7月，中建玖合以54.05亿元摘得北京市大兴区西红门地块，开发了中建玖玥府。时隔两年，2025年6月，中建玖合再度出手，以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705等8幅地块，在该地块，中建玖合开发了中建运河玖院项目。
回顾过往，中建智地以北京为起点，逐步将业务版图扩展至天津、苏州、常州、上海、南京以及广州等地。而近年来，中建智地的业务重心已从全国范围转向北京，在北京市场多次拿地，深耕北京市场。从区域布局上看，也从房山、顺义、昌平向中心区域朝阳靠拢。
根据中建二局官网信息，中建玖合发展聚焦京津冀环渤海、沪宁杭长三角、粤港澳大湾区为核心的都市圈。界面新闻了解到，中建玖合近两年在上海市场表现相对突出，去年其在上海合约销售额超过了北京。在今年的年中工作会议上，中建玖合北京区域表示，将扎实建设局和公司大本营所在地基本盘，为公司扛起局“利润规模顶梁柱和投资业务标杆”贡献区域力量。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉界面新闻：“今年二季度以来，土地市场有所降温，三季度房企拿地继续保持审慎态度，7月受个别地块带动，溢价率阶段性提升，但8月核心城市土拍减少，溢价率再次回落，9月300城平均溢价率降至3.8%，仅北京、上海、杭州、成都部分优质地块竟拍出高溢价。”核心城市的优质地块仍是开发商布局的重点。
实际上，2023年北京土拍市场上，曾有热门地块吸引中建系多家公司同时参加竞拍。当时这一做法饱受市场争议，随后北京市在一热点地块上收紧了竞拍规则，要求“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”。
一线城市的优质地块向来是房企关注重点，尤其在当下市场环境中，房企回归一二线城市形成共识后，明显推升了此类地块的热度。郭毅指出，房企普遍会投向一些市场需求较大、底盘扎实、客户基数相对旺盛的板块，从全国层面来看这样的地块非常有限，因此以北京为代表的一线城市，其优质地块会获得房企积极追捧。这也意味着，未来北京房地产市场竞争会依然激烈。
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