上海土拍火了：浙江神秘富商拿下全国单价“地王”，绿城46%溢价进北外滩

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

上海年内最受瞩目的土地拍卖刚刚落下帷幕，下半场推出的3幅重磅地块引来多家房企激烈角逐，最终成功敲定买家。

继7月24日顺利成交5幅地块之后，7月25日，上海再将3幅地块摆上拍卖桌，分别是浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块、虹口区北外滩地区hk315-11地块和徐汇区XH-02(TPL)单元 051-11地块。

这也是本次土拍最受关注的3幅土地。徐汇区地块的起始楼面价16.36万元/平方米，即使底价成交，楼面价已创上海全市以及全国涉宅地新高（包括公开市场和非公市场）。而虹口北外滩纯宅地和浦东唐镇地块，在开拍前市场就预计会溢价40%成交。

如市场意料，25日的上海土拍热度创下新高。上午首先出让的是浦东唐镇地块和虹口北外滩地块，都迎来7位竞买人参拍。

其中，浦东唐镇地块东至德耘路，西至佑仁路，南至C-02C-02地块，北至唐龙路，规划居住用地，出让面积2.26万平方米，容积率2.3，建筑面积5.21万平方米，地块起价19.5亿元，起始楼面价3.74万元/平方米。

参拍的这7位竞买人分别是：24日溢价30%拿下闵行地块的安徽高速、24日斥资119亿元拿下两块地的中海、来自厦门的国资房企国贸、央企保利发展、绿城、华润&越秀联合体、招商蛇口&港中旅联合体。

该地块的参与者不少，但有些房企也仅仅是“重在参与”。业内猜测出价会比较积极的安徽高速、保利发展等房企，拿地意愿反而不强。

从地理位置来看，安徽高速、保利发展在该地块周边均有布局。地块的西南面是安高申宸院，项目三次开盘都是“千人摇”，1081套房源仅用了半年时间清盘，总计销售额80亿元。同样位于唐镇板块的保利天奕，均价8.04万元/平方米，6月底首开231套房源，当天全部售罄。

对该地块出价积极的只有3位竞买人，国贸、中海、招商蛇口联合体。在前面40轮竞拍中，是2号选手中海与招商蛇口&港中旅的战场，两家互不相让。现场竞价40轮之后，3号选手国贸才开始出手，与7号选手招商蛇口&港中旅联合体展开厮杀。

直到第62轮，7号选手出价，地块进入中止价27.297亿元，现场进入竞“高品质建设”指标环节，只有国贸地产和招商蛇口＆港中旅联合体两家房企参与。

最终，招商蛇口＆港中旅联合体在人才房配比中胜出，以总价27.297亿元竞得该地块，成交楼板价5.24万元/平方米，溢价率40%，装修标准4500元/平方米，需要配建不小于200平方米的社区公共服务设施，以及约0.7%的人才房。

上午同步开拍的虹口北外滩地块，热度超预期，成交溢价刷新上海溢价率记录，达到46.33%。

这是北外滩2020年规划首幅公开出让的宅地。该地块距离在建480米浦西第一高楼仅300米，步行200米即达19号线周家嘴路站。而且经历了从商办用地到纯住宅用地的规划调整，地块的容积率从6.2降至2.63，无中小套型限制与保障房配建，为高端产品设计留足空间。



地块稀缺性极高，吸引了北京国资房企金隅、招商蛇口&瑞城、华润&越秀、中海、保利发展、绿城和金茂7位竞买人竞拍。现场经过多轮竞拍后，并触发了“高品质建设”指标环节。在“高品质建设”指标全部达到上限后，启动第二轮不设上限竞价。

现场绿城和金隅互不相让，一番激烈角逐后，绿城以总价64.719亿元竞得虹口北外滩地块，楼面价12.6577万元/平方米，溢价率46.33%，竞报商品住宅装修标准上限值6000元/平方米，竞报公共服务设施面积上限值2600平方米，竞报高端人才住房配建比例上限值2%。

值得一提的是，此次北外滩地块的高溢价成交，刷新了上海土地市场的记录。今年2月份，金茂拿下瑞虹“地王”，溢价率38.2%，成交楼面价11.7473万元/平方米，如今绿城拿下的北外滩地块又晋升虹口新单价“地王”。

而且，12.6577万元/平方米的成交楼板价也是上海以及中国大陆第二高的高层住宅楼板价格，仅次于徐汇滨江的绿城潮鸣东方（楼面价13.1万元/平方米）。

本场土拍的“压轴”地块徐家汇别墅地，同样颇具看点。

该地块未开拍就备受市场关注，除了吸引招商蛇口&徐房联合体、中海这两家企业参拍外，还有一位浙江台州的神秘买家，引发业内猜测。

据界面新闻了解，徐汇区宅地起始楼面价16.36万元/平方米，地块东至天平路，西至华山路，南至广元路，北至051-10地块，出让面积4705.49平方米，容积率1.3，建筑面积6117.14平方米，地上建筑限高15米，起拍价格10.01亿元。

这位神秘民企老板拿地决心最强，现场出价迅速，对地块是志在必得。在2号选手招商蛇口&徐房出价后，1号选手台州民企甚至连续出了两次价。随后，三位竞买人接连出价，地块很快就达到10%的溢价。



“预算是有的，地块总价不算高，最后能不能拿到要看台州神秘买家，他和我们开发商的拿地逻辑不一样，开发商终归还是要考虑利润的，但个人买家可能就是有钱，单纯喜欢这块地，不用考虑赚钱，会无上限举价。”某央企开发商人士在地块开拍前告诉界面新闻。

现场竞价到第28轮，地块未达到中止价，得主正是这位神秘买家，由上海祺祥旺宇置业有限公司以总价12.25亿元拿下，溢价率为22.37%，楼板价高达20.03万元/平方米，成为国内单价“地王”。

界面新闻查询天眼查app显示，上海祺祥旺宇置业有限公司成立于2025年，注册资本15.5亿元，由叶舒祺100%持股。据了解，叶舒祺其父为“汽车模具大王”屹丰模具（集团）有限公司董事长叶华彪，祖籍浙江省台州市三门县。



业内猜测，上海祺祥旺宇置业拿下该地块，项目最终不一定会入市，可能会建成私人住宅。

至此，上海今年第六批次土拍圆满收官，加上24日成交的5宗地，本轮土拍推出的8宗地块最终7宗地块溢价成交，1宗地块底价成交，共收金约289.57亿元，中海、安徽高速、招商蛇口、联发&中建三局、绿城包括来自浙江的富商，均拿到地块。